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成都土地市场升温,去年流拍地今天最高限价拍出

时间:03-28 来源:最新资讯 访问次数:71

成都土地市场升温,去年流拍地今天最高限价拍出

成都楼市逐渐复苏之后,土地市场也在升温。3月28日,成都进行了今年以来的第二场土地拍卖,3宗涉宅用地全部达到最高限价“熔断”成交,总成交面积达162亩,总成交规划建面约26万㎡,总成交金额38.06亿元,平均溢价率14.5%。此前的3月22日,成都举行了2023年首场土地拍卖会,4宗涉宅用地也全部成交,约188亩,总成交规划建面23万㎡,总成交金额35.64亿元,溢价率最高达15%。其中两宗也是达到最高限价通过抽签竞得。土地市场逐渐升温3月28日拍卖的3宗地,两宗来自天府新区,一宗在金牛区。前者拍卖起叫价为12500元/平方米,后者为13500元/平方米;前者土地最高限价为14200元/平方米,后者为15400元/平方米。清水房限价均为3万元/平方米。此次拍卖仍然采用“限价竞买+抽签竞得”的方式进行拍卖。即拍卖宗地最高应价达到设定的最高限价的,采取“抽签竞得”方式确定竞得人。天府新区两宗地在达到最高限价后,有20余家开发商参与抽签,金牛区那宗地也有3家抽签。从进入到抽签环节的开发商数量可以看出这次土拍的热度。实际上,3月22日的成都今年首场土拍会也出现这样的情况,当天拍卖的锦江区100亩地块有46家企业报名,其中25家进入抽签环节,高新区43亩地块有32家企业参与摇号抽签。这与去年的情况不太一样。2022年,成都集中供地共推出169宗(9517亩),成交156宗(8499亩),流拍13宗。成交的宗地大部分是被“央国平”拍下,就是央企、本地国企、以及地方平台公司,民营房企比较谨慎,并不活跃。但是,今年这两场土拍会参与的房企大大增加,民营企业较此前活跃,政府平台公司有所减少。3月28日的土拍会有30多家企业报名,其中包括去年曾经传出遭遇危机的房企。此次拍卖的天府新区TF(07):2023-01地块竞得者邦泰就是四川本地民营房企。不仅如此,此次拍卖的天府新区两宗地实为去年流拍地块。在2022年第三批次集中供地中,这两宗地为一宗地,起拍价10550元/平方米,土地最高限价为12050元/平方米。此次分拆成两宗地后,起拍价上涨了1950元/平方米。中指研究院四川分公司研究总监苏宇向第一财经表示,成都这两场土拍都比较热的原因是多方面的。苏宇表示,从市场方面来看,春节过后核心城市新房二手房市场成交量级快速回暖,增强了开发商的投资信心。而且两次推出的地块大多为核心区域高价值地块,足够优秀的土地条件自然能对开发商形成足够的吸引力。从企业角度出发,目前也正是“补仓”并在年内实现销售回款的窗口期,除了成都之外,在北京、杭州等核心城市拿地积极性也都比过去一段时间高。另外,去年四季度开始房企融资困境开始有所改善,叠加春节之后销售回款提供支撑,企业经营状况有所改善,也给了企业继续滚动开发的能力。会否推高楼市?3月16日,国家统计局发布了2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。在新房和二手房价格同比增幅上,成都在70个城市中位居第一。在新房价格环比增幅上,成都位居第三,二手房价格环比增幅上位居第一。从到访量和成交量大幅增加来看,成都新房二手房市场已经复苏。第一财经了解到,一些楼盘已经取消去年推出的优惠以及和渠道商的合作。楼市复苏,土地市场市场逐渐回暖,是否意味着楼市将继续趋热?今年2月2日,成都市规划和自然资源局在其官网发布了《成都市中心城区4月底前拟出让住宅用地明细表》,成都中心城区将在4月底前拟陆续出让涉宅用地35宗,共计1936亩。截至3月28日,成都已推出7宗(351亩)涉宅用地拍卖。也就是说,4月还将有28宗涉宅用地拍卖入市,合计约1585亩。苏宇认为,目前成都新房二手房的市场热度还在持续,加上土地市场的信息传导,会促进购房者增强置业信心、开发商增强投资信心,对维持成都房地产市场热度是有利的,但不至于过于推高整个市场。他表示,从新房成交量级来看,成都的市场恢复可以说回到了前几年的平均水平,从购房者的置业逻辑来说,自住仍是主要需求,连带考虑资产保值属性,并没有出现过于明显的投机购房行为,“房住不炒”仍是市场恢复的底层逻辑。苏宇分析认为,从前两年两集中的地块限价情况看,新房的限价上限是有所放开的,从这个逻辑看,成都未来的房价上涨是有一定想象空间的。但从另一个角度说,就算限价放开,项目也未必能达到限价销售,最终的价格决定因素还是周边市场价格水平、产品本身的溢价能力、强销期的区域竞争环境、市场供应节奏等因素,价格重新回归市场化主导,而非政策限制。因此,他表示,成都未来确实会由于新项目的入市,通过结构性因素影响价格指数上涨,但这个涨幅也会相对平稳,不会突然出现价格暴涨,购房者也不会接受这样的价格变动。不仅如此,对于在这两场土拍会上开发商积极参与竞买的现象,苏宇还认为,目前还不能说开发商的运营状况得到了很大改善,只能说是在资金链允许进行滚动开发的情况下进行的正常补仓动作。他说,此次天府新区拍卖的两宗地在去年为一宗地,规模超百亩,起拍价超18亿元,并且还须另外配建建筑面积不少于14.12万平方米、总投资不低于6.17亿元的拆迁安置房,资金和成本压力造成了当时的地块流拍。而今年把一宗地分成两宗,取消了安置房配建要求,并且将成品住宅从100%调整为不小于80%,起拍价也升至12500元/㎡。规模变小、拿地成本下降,再叠加本身的区位优势,才使得企业有意愿去竞拍。

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